北京五环区域现房价格降至万元以下，市场反响如何？
在九月的第一周，北京周边的两个项目吸引了众多目光。顺义俸伯片区的青年ONE序以56套的成交量拿下了普宅销售冠军，而房山长阳的新城投御河园则以46套的销量紧随其后，获得亚军。令人意外的是，作为亚军的御河园其前期表现并不突出，数据显示今年前八个月仅有173套网签，而这一周的销量便超出了其过去一个月的结果。
价格的降低显然是这个项目销售火爆的主要原因。御河园在九月首周的成交均价为1.76万元/平方米，与三个月前相比下降了近8000元，达到了入市以来的历史新低。自2024年入市以来，项目价格一路走低，初期的网签价为30530元，至2025年已降至27130元，两年来整体减少了约1.33万元，降幅超过42%。对照早期的拟定售价，目前的单价下降幅度更是达到了2万元/平方米。
在房山市场，御河园的价格无疑已然触及了区域的底线。该区域新房单价普遍在3万元以上，能与御河园相提并论的仅有极少数项目，如旭辉城和北京建工揽星越，然而它们都位于六环之外且离地铁较远。而御河园则位于五环边的长阳核心板块，尽管离地铁也有2公里，但地段条件更为优越，却以极低的价格入市。
周边新房价格对比更为明显，距离御河园3公里的北京城建和知筑均价在3.7万元/平方米，北侧3公里的中海寰宇视界则接近3.8万元，单价相差近2万元。以88平方米的户型计算，购房者可节省近180万元，这对于刚需购房者而言，显然具有极强吸引力。
在与二手房市场对比时，御河园的价格优势也同样突出。长阳区域的二手房均价约为2.5万元/平方米，而一些稍有品质的次新房挂牌价普遍在3.5万元以上，这使得新房与二手房之间形成了明显的价格倒挂。而在整个北京范围内，低于2万元/平方米的新房数量相当有限。城六区的价格自不必说，连门头沟、通州等郊区也很难找到，几乎所有新房价格都在3万元以上。即使在靠近廊坊的K2春风十里、住总如院等少数项目仍能保持在2万元以内，但这些房源在地理位置和通勤便利性上与五环边的御河园显然无法相提并论。
不过，尽管价格极具竞争力，御河园的产品质量却明显不足。它由房山区的地方国企开发，原本是为疏解西城区人口而准备的定向安置房，后期因政策调整部分楼栋转为商品房出售。户型设计从65平方米的一居到116平方米的三居，以安置房的标准进行设计，整体显得较为陈旧，居住体验不尽如人意。得房率也仅约80%，在当前市场得房率普遍高于90%的情况下显得偏低。
就建筑品质而言，御河园尚处于中等水平。其建筑采用干挂石材和真石漆等材料，配备三玻两腔断桥铝窗、同层排水等标准建筑配置，但整体的质感相较于市场上主流商品房仍有一定差距。
但御河园也有其自身的优点，生活配套相对完善。长阳板块是房山距离市中心最近的区域之一，拥有丰富的成熟配套设施，周边有首创奥莱、京投港、印象城等商业项目，以及清华附中和黄城根小学等优质学校。加上五环等主要交通线路，通往丰台科技园、丽泽商务区仅需大约半小时。此外，御河园还是现房项目，今年四月二期也已完工交付。
虽然安置房的品质常被争议，但御河园近期的销售情况表明，当价格足够低时，产品的短板能够被市场接受，特别是对于刚需购房者而言，资金预算始终是首要考量。近年来，从五环至六环之间的区域已成为北京新房供应的核心地带，预计到2025年，五环外的新房供应将占全市的60%，成交量接近1.9万套，这一现象反映出市场供需之间的巨大差异。
供给方面，除少数高端房企外，五环外的市场主要以刚需和改善需求为主，竞争异常激烈。开发商们为了突围，竞相在产品、面积赠送或价格上进行厮杀。在成功的项目中，可以看到他们有两个主要路径：一种是致力于提供高品质的产品和配套，比如通州的中海玖树满和，它们以其高效的空间利用和便捷的交通而广受欢迎；另一种则是通过降低价格来消除竞争，如御河园以及位置相对偏远但成本较低的大兴首创禧悦兴城等项目，正是选择了通过降低价格来吸引购房者。
